La mise de fonds : combien faut-il vraiment ?
Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix de la propriété. C’est un point souvent mal compris par les primo-accédants. Voici les règles précises qui s’appliquent en 2026.
Les paliers réglementaires
Prix ≤ 500 000 $ : mise de fonds minimum de 5 % du prix.
Prix entre 500 001 $ et 1 500 000 $ : 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % sur la portion excédentaire.
Prix > 1 500 000 $ : 20 % minimum (pas d’assurance hypothécaire possible).
Exemple concret pour Québec
Pour une propriété à 425 000 $ (prix médian dans plusieurs quartiers de la Capitale-Nationale) :
- Mise de fonds minimale : 5 % × 425 000 $ = 21 250 $
Pour une propriété à 750 000 $ :
- 5 % × 500 000 $ = 25 000 $
- + 10 % × 250 000 $ = 25 000 $
- Total minimum : 50 000 $
L’assurance hypothécaire SCHL
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, la loi exige une assurance hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Cette prime coûte entre 2,8 % et 4 % du montant emprunté, selon le pourcentage de mise de fonds. Elle protège la banque, pas vous, mais vous permet d’accéder à la propriété avec moins d’épargne initiale.
Prime concrète pour un prêt de 400 000 $ avec 5 % de mise de fonds : environ 16 000 $, généralement ajoutée à votre hypothèque.
Combien mettre au-delà du minimum ?
Passer de 5 % à 20 % de mise de fonds vous fait économiser :
- La prime SCHL (10 000-16 000 $ en moyenne)
- Des intérêts substantiels sur toute la durée du prêt
- Une meilleure position de négociation avec la banque
Mais cela suppose aussi d’avoir 15 % de plus à sortir immédiatement, ce qui n’est pas toujours réaliste pour un primo-accédant.
Sources de mise de fonds acceptées
- Épargne personnelle (comptes, CELIAPP, REER via le RAP)
- Don familial documenté (lettre du donateur exigée)
- Vente d’une propriété précédente
- Programme d’incitation à l’achat d’une première habitation (fédéral)
Le CELIAPP : l’outil clé pour les primo-accédants
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété permet d’épargner jusqu’à 40 000 $ à vie (8 000 $/an) avec déduction fiscale et croissance libre d’impôt. Retiré pour l’achat d’une première propriété, l’argent n’est jamais imposé. C’est probablement le meilleur outil disponible actuellement.
Chez Bianca Immo, je vous aide à évaluer votre capacité réelle d’achat en tenant compte de tous ces paramètres.
